21 januari ’26 – Geregeld willen verhuurders van woonruimte een huurwoning ontruimen omdat de huurder zijn afspraken niet nakomt. Een rechter moet deze ontruiming goedkeuren. Als er kinderen in de huurwoning verblijven, komen die bij een ontruiming ook op straat te staan. Dit heeft grote gevolgen voor deze kinderen. Een lagere rechter heeft aan de hoogste rechter van Nederland, de Hoge Raad, gevraagd hoe een rechter moet omgaan met de belangen van het kind in zo’n situatie. In deze blog bespreek ik de antwoorden van de Hoge Raad.
Juridisch kader – ontbinding van de huurovereenkomst
Een verhuurder kan – naast het opzeggen van de huurovereenkomst – een huurovereenkomst beëindigen als de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt (een tekortkoming). Deze manier van beëindiging heet ‘ontbinding’ van de huurovereenkomst. Uit de wet volgt dat alleen een rechter een huurovereenkomst voor een huurwoning kan ontbinden. Na ontbinding van de huurovereenkomst heeft de huurder geen recht meer om in de huurwoning te blijven. Vaak vordert een verhuurder daarom zowel ontbinding van de huurovereenkomst, als ontruiming van het gehuurde.
Een rechter wijst ontbinding van een huurovereenkomst niet bij iedere tekortkoming toe. Een huurder kan tegen de eis van de verhuurder inbrengen dat de tekortkoming te klein is om de huurovereenkomst te ontbinden. Zo is in de praktijk een betaalachterstand van (minimaal) drie maanden nodig, om de huurovereenkomst te kunnen laten ontbinden. Een betaalachterstand van twee maanden is vaak onvoldoende. Er kunnen ook andere omstandigheden meewegen die ontbinding niet (of juist wel) rechtvaardigen. Uiteindelijk komt de toets voor ontbinding en ontruiming dus neer op een belangenafweging.
Juridisch kader – de belangen van het kind
Artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (hierna: IVRK) bepaalt dat bij alle maatregelen die een effect hebben op kinderen, de belangen van het kind als eerste moeten meewegen. Een rechter heeft aan de Hoge Raad gevraagd hoe deze belangen moeten meewegen in de zojuist genoemde belangenafweging. Ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning hebben immers ook effect op de daar wonende kinderen.
De antwoorden van de Hoge Raad: de belangenafweging
De Hoge Raad stelt voorop dat de belangen van het kind wezenlijk zijn en een bijzonder gewicht hebben in de verhouding met andere belangen. Het belang van het kind bestaat onder andere uit het belang van huisvesting en het belang om het kind niet te scheiden van de ouders (en in sommige situaties het belang om het kind en de ouders juist wel te scheiden).
De (on)mogelijkheid van alternatieve huisvesting weegt zwaar mee. Het is maatschappelijk onaanvaardbaar dat een kind dakloos is. Het voorkomen hiervan ligt in beginsel bij de ouders en de overheid, maar soms moet de verhuurder ook meedenken. Van een woningcorporatie kan op dit punt meer worden verlangd dan van een particuliere verhuurder. Een rechter kan ook een langere termijn voor de ontruiming geven of zijn uitspraak uitstellen. Zo krijgen ouders en kinderen meer tijd voor het vinden van nieuwe huisvesting. Een rechter kan aan ontruiming de voorwaarde verbinden dat er adequate opvang voor de kinderen komt.
In de belangenafweging wegen alle belangen mee. De belangen van het kind zijn wezenlijk, maar niet doorslaggevend. Een verhuurder kan ook grote belangen hebben bij de ontbinding en ontruiming van het gehuurde. Denk bijvoorbeeld aan het voorkomen van overlast bij (drugs)criminaliteit en de veiligheid van omwonenden. De Hoge Raad benoemt dat de mate van verwijtbaarheid bij de ouders meespeelt in de belangenafweging, maar dat het niet de belangen van hun kinderen relativeert.
De antwoorden van de Hoge Raad: verstekzaken
Bij verstekzaken is één partij niet komen opdagen. In de praktijk zal dat vaak de huurder zijn. Ook dan moet de rechter kijken of de gevorderde ontruiming gevolgen heeft voor kinderen in de woning. Een rechter zal hiervoor afhankelijk zijn van informatie van de verhuurder. De rechter hoeft niet zelf de gemeente of andere instanties te benaderen. Als er echter ook een bestuurlijk traject loopt over de huurwoning, dan kan het verstandig zijn dit traject eerst af te wachten.
Conclusie
De uitspraak van de Hoge Raad verduidelijkt hoe een (lagere) rechter de belangenafweging moet maken wanneer kinderen als gevolg van een huurwoning die ontruimd zou moeten worden, op straat komen te staan. Er is in algemene zin niet te zeggen wanneer de belangenafweging een bepaalde kant opvalt. Dat er kinderen in de huurwoning wonen, betekent in ieder geval niet dat de vordering van de verhuurder altijd moet worden afgewezen. Voor een verhuurder is het bij een ontbindings- en ontruimingsprocedure van belang dat hij goed in kaart brengt wat zijn belangen zijn, om de afweging naar zijn kant toe te trekken.
Zie voor de volledige uitspraak:
Hoge Raad 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799
Auteur
Philip du Perron, advocaat vastgoed Dentons
