Hierbij de kwartaalupdate beroepsaansprakelijkheid over het vierde kwartaal van 2025. In de update voor verzekerings- en hypotheekadviseurs wordt een uitspraak uiteengezet waarin eisers stellen dat hun hypotheekadviseur hen vóór de aankoop van de woning had moeten waarschuwen voor de te verwachten hoge kosten voor funderingsherstel. Daarna komt een uitspraak aan bod waarin de vraag centraal staat of een verzekeringsadviseur de klant uit eigen beweging had moeten informeren over algemene marktonwikkelingen zoals premiedalingen bij een opstalverzekering.
In de update voor makelaars en taxateurs komt een casus aan bod waarin kopers stellen dat de verkopend makelaar onvoldoende uitleg heeft gegeven over de no-risk clausule en heeft nagelaten de termijn van deze clausule voor hen te bewaken. Tot slot gaat het om een zaak waarin geoordeeld is dat een biedlogboek niet verplicht is bij een beleggingsobject met woonbestemming dat deels verhuurd is.
Verzekerings- en hypotheekadviseurs
Hypotheekadviseur is niet verplicht af te raden een woning te kopen op grond van een funderingsgebrek en daaruit op termijn voortvloeiende kosten
Eisers hebben een woning gekocht. Binnen de bedenktijd van drie dagen heeft de hypotheekadviseur van eisers een deel van het bouwkundig rapport ontvangen en besproken met eisers. Daarin was niets vermeld over de fundering. Twee maanden na de levering van de woning hebben eisers aan hun adviseur bericht dat er een ‘catastrofe’ heeft plaatsgevonden: de naastgelegen woning is verzakt en hangt nu tegen de woning van eisers aan met schade tot gevolg.
Eisers starten een procedure tegen het kantoor van hun hypotheekadviseur.[1] Zij stellen dat het kantoor haar zorgplicht heeft geschonden, omdat het kantoor hen – gelet op hun financiële situatie – voor de aankoop van de woning had moeten waarschuwen wegens de te verwachten hoge kosten voor funderingsherstel.
Tussen partijen staat ter discussie of de hypotheekadviseur eisers wel of niet binnen de bedenktijd heeft verteld dat op een termijn van vijftien tot twintig jaar funderingsherstel uitgevoerd moet worden voor circa € 30.000. In de uitspraak van 3 september 2025 oordeelt de Rechtbank Noord-Nederland dat niet voor de hand ligt dat de adviseur dit gezegd zou hebben, omdat in het bouwkundig rapport niets is vermeld daarover en de adviseur zelf niet over bouwkundige kennis beschikt. Vaststaat wel dat de adviseur eisers voorafgaand aan de bezichtiging van de woning heeft geïnformeerd over funderingsproblematiek en dat eisers vóór het tekenen van de koopovereenkomst de beschikking hadden over een meetrapport waarin de zakkingssnelheid van het bouwblok is gekwalificeerd als groot.
Als de adviseur al tegen eisers gezegd zou hebben dat binnen vijftien tot twintig jaar funderingsherstel zou moeten plaatsvinden voor ongeveer € 30.000, dan betekent dat volgens de rechtbank bovendien niet dat de adviseur eisers had moeten afraden de woning te kopen. Niet is namelijk gebleken dat eisers de financiële lasten van de hypotheek niet kunnen voldoen. Eisers hebben wel aangevoerd dat zij niet konden sparen (voor mogelijke kosten van funderingsherstel). De rechtbank overweegt dat de zorgplicht van een hypotheekadviseur echter niet zover gaat dat deze verplicht is hypotheekaanvragers af te raden een woning te kopen wegens een funderingsgebrek en daaruit op termijn voortvloeiende kosten. De te verwachten kosten op (zeer) lange termijn hebben immers geen relevantie voor de beslissing van de bank de gevraagde hypothecaire lening te verstrekken. De beslissing om (met de door eisers gestelde wetenschap dat binnen vijftien tot twintig jaar funderingsherstel moet plaatsvinden voor ongeveer € 30.000) over te gaan tot aankoop van de woning is volgens de rechtbank een eigen verantwoordelijkheid van eisers.
Adviseur hoeft de klant niet uit eigen beweging te informeren over algemene marktonwikkelingen zoals premiedalingen
De consument heeft in april 2012 via de rechtsvoorganger van haar verzekeringsadviseur een opstalpolis afgesloten. Nadat in december 2023 een schade is afgewezen door de opstalverzekeraar, heeft de consument haar opstalpolis en de premieontwikkelingen in de afgelopen jaren opnieuw bekeken. Zij heeft daarbij een duidelijke stijging van de verzekeringspremie over de jaren opgemerkt. De consument dient een klacht in tegen haar verzekeringsadviseur bij de Geschillencommissie van het Kifid. Zij klaagt dat haar adviseur zijn zorgplicht heeft geschonden door haar niet te informeren over de optie om over te stappen naar een verzekeraar met een lagere premie.
In de uitspraak van 20 november 2025 oordeelt de commissie dat een verzekeringsadviseur tegenover zijn opdrachtgever verplicht is om bij zijn werkzaamheden de zorg te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht. De adviseur is in dat verband gehouden om periodiek aandacht te besteden aan de verzekeringen in de portefeuille. De omvang van die verplichting is afhankelijk van wat partijen daarover hebben afgesproken en de omstandigheden van het geval. De wettelijke nazorgplicht gaat naar het oordeel van de commissie echter niet zo ver dat een adviseur de consument uit eigen beweging moet informeren over algemene marktontwikkelingen zoals premiedalingen.[2] Een dergelijke nazorgplicht volgt volgens de commissie niet uit de toepasselijke wet- en regelgeving of uit de relevante omstandigheden van het geval. De consument en een adviseur kunnen over een dergelijke nazorgplicht wel afspraken maken, maar dat is hier niet gebeurd. De commissie wijst de vordering van de consument af.
Makelaars en taxateurs
Op de verkopend makelaar rust niet de taak om de termijn van de no-risk clausule te bewaken voor kopers
Klagers hebben een koopovereenkomst getekend voor de aankoop van een woning, met daarin een no risk-clausule. Zij konden met een beroep op deze clausule de koopovereenkomst tot 1 februari 2025 ontbinden als hun eigen woning niet binnen deze termijn was verkocht. Klagers hebben de termijn echter ongebruikt laten verstrijken, terwijl hun eigen woning nog niet verkocht was.
Klagers dienen een tuchtklacht in tegen de verkopend makelaar bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals. Zij zijn van mening dat de verkopend makelaar onvoldoende de consequenties en risico’s van de no risk-clausule heeft toegelicht. Daarnaast gingen klagers ervan uit dat de verkopend makelaar in het bewaken van de termijn een actieve rol zou spelen door hen tijdig te informeren wanneer de termijn bijna zou verstrijken. De verkopend makelaar heeft dat volgens hen ten onrechte niet gedaan en pas een week na het verstrijken van de termijn klagers hierop gewezen. Als gevolg daarvan hebben zij een regeling met de verkopers moeten treffen, die inhoudt dat zij € 20.000 aan verkopers hebben moeten betalen. Klagers stellen ook de verkopend makelaar een dubbele rol had, nu hij ook verkopend makelaar van hun oude woning was.
De commissie overweegt in de uitspraak van 10 december 2025[3] als volgt. Klagers hebben de verkopers gemaild dat zij op 7 februari 2025 waren geschrokken van een telefoontje van de verkopend makelaar, waarin deze hen meldde dat de termijn van de no-risk clausule inmiddels een week was verstreken, terwijl klagers zelf uitgingen van een termijn tot 14 februari 2025. De commissie oordeelt dat uit deze e-mail volgt dat de klagers wel op de hoogte waren van de juridische gevolgen van de no-riskclausule, maar dat zij zich hebben vergist in de datum van de ontbindingstermijn. Het is naar het oordeel van de commissie niet de taak van de verkopend makelaar om die termijn voor kopers te bewaken. Klagers waren daar dus zelf verantwoordelijk voor. Volgens de commissie kan de makelaar dan ook geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt op dit punt.
Daarnaast is naar het oordeel van de commissie ook niet tuchtrechtelijk verwijtbaar dat de makelaar zowel verkopend makelaar was van de woning van verkopers als van de woning van kopers. Een makelaar mag enkel niet tegelijk de koper én de verkoper van één specifieke woning vertegenwoordigen, omdat er dan sprake is van belangenverstrengeling. Daarvan is in dit geval geen sprake.
Een biedlogboek is niet verplicht bij een beleggingsobject met woonbestemming dat verhuurd is
In deze zaak is het biedingsproces rondom de gezamenlijke verkoop van twee panden in Arnhem aan de orde. Het ging om een beleggingsobject met een woonbestemming dat deels was verhuurd. Klager heeft binnen de biedingstermijn zijn bod van
€ 1.400.000 uitgebracht en daarna heeft hij zijn bod nog verhoogd naar € 1.500.00. Het pand is echter verkocht aan een andere partij voor € 1.505.000.
Klager vindt dit verschil vreemd en dient klacht in tegen de verkopend makelaar bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals. Klager twijfelt over de wijze waarop de biedingen van de andere partijen tot stand zijn gekomen nu er geen biedlogboek is. Daarnaast stelt hij dat de verkopend makelaar bij de verkoopster twijfel heeft gezaaid over zijn financiële daadkracht.
In de uitspraak van 10 december 2025[4] oordeelt de commissie dat de verkopend makelaar voldoende openheid over het biedingsproces heeft gegeven. Op verzoek van klager heeft de verkopend makelaar namelijk per e-mail aan klager informatie gegeven over het aantal biedingen, de wijze waarop deze zijn gedaan, de hoogte van de vier interessantste biedingen (en of zij wel of niet ontbindende voorwaarden hadden) en voor welk bod is gekozen door de verkoopster en waarom. Voor de commissie is dan ook onduidelijk in welk opzicht de verkopend makelaar nog meer openheid over het biedingsproces had moeten geven. De commissie heeft daarbij opgemerkt dat de verkopend makelaar in dit geval niet verplicht was een biedlogboek bij te houden (bij een beleggingsobject met woonbestemming dat grotendeels verhuurd was). Verder oordeelt de commissie dat niet is komen vast te staan dat de verkopend makelaar onjuiste informatie aan verkoopster heeft gegeven over de financiële situatie van klager en dat de verkoopster op basis van die informatie de panden niet aan klager heeft verkocht. De verkopend makelaar heeft dit gemotiveerd betwist en verklaard dat verkoopster uiteindelijk voor het bod van haar overbuurman heeft gekozen, omdat hij een gunfactor had door hun contact, het hoogste bod had zonder ontbindende voorwaarde en een bekende partij was die reeds meerdere projecten had ontwikkeld. De commissie verklaart de klacht van klager dan ook ongegrond.
[1] Eisers stelden ook een vordering in tegen onder meer de bouwkundige. Dit onderdeel wordt niet besproken in deze kwartaalupdate.
[2] Daarmee bevestigt de commissie de uitspraak van de Commissie van Beroep van het Kifid van 4 november 2019, nr. 2020-026, r.o. 6.6 inzake premiedalingen bij een ORV.
[3] Zaaknummer: 1082874/1214578. Ten tijde van publicatie van dit artikel was de uitspraak nog niet gepubliceerd. In deze zaak werd de betrokken adviseur door de Vereende bijgestaan.
[4] Zaaknummer: 1113861/1265166. Ten tijde van publicatie van dit artikel was de uitspraak nog niet gepubliceerd. In deze zaak werd de betrokken makelaar door de Vereende bijgestaan.
Auteur
Saskia van Dijke, senior jurist beroepsaansprakelijkheid bij de Vereende
