Non-Conformiteit
Procedures over non-conformiteit komen veel voor. Non-conformiteit houdt in dat een verkochte zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Er zijn veel grensgevallen: Is de woning nog geschikt voor normaal gebruik? Een woning zonder dak natuurlijk niet. Een woning met een lekkend dak? Ook daarvan wordt aangenomen dat het niet voldoet. Maar een elektrische installatie die telkens uitvalt omdat er onvoldoende stoppen inzitten? Die wel. Ik heb weleens meegemaakt dat iemand vond dat de verkoper de uitbreiding van de elektrische installatie moest gaan betalen. En dat is niet zo. Je kunt uitstekend een woning bewonen met iets minder lampen aan of door minder apparatuur tegelijkertijd te gebruiken. Toch zijn dit lastige gevallen. Als zulke zaken niet worden opgelost, komen ze bij de rechter. Maar het financiële belang weegt vaak niet op tegen de kosten die daarbij komen kijken.
In de praktijk kun je zeggen dat het loont om te procederen wanneer de bouwkundige gebreken een waarde hebben van meer dan € 20.000. Daaronder eigenlijk niet. Tenzij je een rechtsbijstandsverzekering hebt.
Belazerd
Veel geschillen ontstaan doordat mensen zich, al dan niet terecht, belazerd voelen. En laten we eerlijk zijn, er worden ook veel mensen belazerd. Ik heb een zaak meegemaakt waarin er een enorme toestand was over een gebrek in een keuken. Dat gebrek op zich maakte het huis niet ongeschikt voor bewoning. Maar de koper claimde dat de verkoper hiervan af moest hebben geweten. Uiteindelijk heeft de koper toch bewijs kunnen overleggen dat de verkoper wist dat er een gebrek zat. De koper trof op die plaats van het gebrek namelijk een krant aan van een datum die later was dan de datum waarin de verkoper destijds het huis had betrokken. Dus de verkoper wist ervan. Verkopers verzwijgen regelmatig, kom ik in mijn praktijk tegen.
Het komt ook voor dat bepaalde zaken pas in de koopakte opduiken. Bij de aanbieding van de woning wordt dan nergens over gerept. Uiteindelijk is dat huis dan gekocht en moet er getekend worden en dan staat er bijvoorbeeld ineens in de koopakte ‘Houdt u er rekening mee dat een meter van de achtertuin van de buurman is’. Dan staat de koper voor blok. Deze zit bij de notaris of op het kantoor van de makelaar en ja wat dan? Er is geen mens die zegt: “Dan koop ik het niet”. Dat is een beetje geniepig. Zulke praktijken zijn enorm toegenomen.
Mr. Frank Visser, bekend van de Rijdende Rechter sinds 1995 en sinds 2015 van het televisieprogramma ‘Mr. Frank Visser doet uitspraak’. Daarvoor was hij van 1989 tot 2014 kantonrechter in Zaandam.
Heronderhandelen
Aan de kant van de koper is het zelfs zo dat een koper die zich niet laat bijstaan door een makelaar meer beschermd wordt. Hij wordt geacht een leek te zijn. Als er een aankoopmakelaar bij is, wordt eigenlijk de onderzoeksplicht van de koper verzwaard. Er wordt dan meer kennis bij de kopende partij verondersteld en er wordt dan ook verwacht dat deze verder kan kijken dan een leek. Er zijn kopers die willens en wetens een oud kluspand kopen en er dan later toch een zaak van maken. Dat is dan ‘kijken waar het schip strandt’. Vaak zien we dat dat soort zaken de rechtbank niet haalt. Dat de koper tussen het moment van koop en levering, terwijl hij het dus eigenlijk al gekocht heeft, gaat heronderhandelen. Ik heb dat eens meegemaakt. Iemand liet in het contract opnemen dat een bouwtechnische keuring zou worden uitgevoerd en dat er een ontbindende voorwaarde was als een gebrek zou worden gevonden waarvoor het herstel meer dan € 10.000 per gebrek zou gaan kosten. In dit geval vond de koper 3 gebreken waarvan het herstel die bij elkaar misschien € 10.000 zou gaan kosten. Met andere woorden, juridisch kon hij niet onder de koop uit. Maar hij was het niet meer met de deal eens. Dan wordt de verkopende partij onder druk gezet. Allemaal leuk en aardig dat deze juridisch gelijk heeft, maar hier heeft de verkoper ook geen zin in. Uiteindelijk sleepte de koper er € 5.000 uit vlak voordat de zaak bij de rechtbank diende.
Burenruzies
Veel geschillen zijn ook burenruzies. Een veel voorkomend onderwerp is dan de erfgrens. Dat was voorheen in beginsel eenvoudig. Je keek wat het kadaster opgaf en dat was het. Maar dat wordt bemoeilijkt door het leerstuk van de verjaring. Als je maar lang genoeg op een stuk grond van de ander zit, dan is het jouw eigendom geworden. Dat leerstuk van de verjaring is heel lang een rustig bezit geweest. Maar de afgelopen tientallen jaren is daar het een en ander gebeurd. Daardoor ontstaan er steeds meer conflicten over.
Verjaringstermijn
Ten eerste omdat de verjaringstermijn van 30 jaar naar 20 jaar is teruggebracht. Dat is een enorm verschil. 20 jaar valt binnen 1 generatie en 30 jaar is bijna altijd generatie-overschrijdend. Als men binnen 1 generatie een stuk grond kwijt raakt door verjaring wordt dat als onrechtvaardiger gezien dan als de ouders een stuk grond hebben verloren door verjaring. Omdat de mensen het zelf hebben meegemaakt.
Overheidsgrond
De tweede reden heeft betrekking op het ‘inpikken’ van overheidsgrond. Daar weet de rechtspraak nog altijd niet goed raad mee. Dat kwam vroeger niet of nauwelijks voor. Of laat ik het zo zeggen, daar werd nooit moeilijk over gedaan. Als de gemeente zei: “Dat is onze grond”, dan gaven mensen het terug. Maar dat leerstuk van de verjaring heeft ertoe geleid dat steeds meer mensen werkelijk van mening zijn dat als ze meer dan 20 jaar lang een stuk gemeente grond hebben ingepikt, dat de grond dan van hen is. En dat is niet zo.
Hoe het nu precies zit, ik kan het je niet vertellen. De Hoge Raad heeft het ingewikkeld gemaakt. Waar het eigenlijk op neer lijkt te komen, en het staat nergens in de wet, is dat de eisen voor eigendomsverkrijging door verjaring van overheidsgrond hoger zijn dan de eisen voor eigendomsverkrijging door verjaring van particuliere grond. En het heeft vooral hiermee van doen dat gedogen er niet voor zorgt dat de verjaringstermijn gaat lopen.
En juist bij gemeentegrond is er vrijwel altijd sprake van gedogen. Niemand die de grond inpikt, gaat naar de gemeente toe en zegt ‘ik heb het ingepikt en over 20 jaar is het van mij’. Er zit een stiekeme factor in. En stiekem verjaren kan niet. Bij particulieren ligt het anders, omdat particulieren wel op hun grond letten. Een tussenvorm zijn natuurlijk de landerijen. Maar goed, daar hoor ik bijna nooit problemen over. Bij de agrarische sector komt het ook geregeld voor. De eigenaar van een aangrenzend land let wel op hoor. Als de buurman met zijn ploeg telkens een stukje verder komt, dan krijgt deze op een gegeven moment een klomp naar zijn hoofd. Als mijn buurman zijn schutting op mijn grond zet, dan zeg ik daar wel wat van. Vaak wordt er gezegd, niet met schuttingen maar bijvoorbeeld wel met hegjes: “Zet maar neer, ik vind het goed”. En die enkele uitspraak “Zet maar neer, ik vind het wel goed”, zorgt ervoor dat het niet kan verjaren. Maar om conflicten te voorkomen, moet dat wel worden vastgelegd.
Eigendomsoverdracht
Veelal gaan conflicten over erfgrenzen rondom een eigendomsoverdracht spelen. Buren wonen naast elkaar waarbij buurman 1 zijn erf met een hek afscheidt, waarvan ook een stuk grond van buurman 2 is. Ze hebben geen ruzie. Buurman 1 zet zijn huis te koop. En dan wordt de buurman 2 alert: “Hou er wel rekening mee dat een stuk grond van mij is”. Maar dat wordt dan toch vaak niet door de buurman 1 gezegd tegen de koper. De koper koopt het en hij heeft geen reden om aan te nemen dat er iets niet klopt. Ik heb zo’n zaak behandeld van iemand die kocht een huis met een erf. Dat erf eindigde tegen de muur van de buren. En dat geheel werd afgesloten met een hek en dat hek liep tegen de muur van de buren. Later bleek dat de laatste strook grond van een halve meter van de grond van de buren was. Dat kon de koper niet zien. En er was ook geen enkele reden om daar aan te gaan twijfelen. Een koper is ook niet verplicht om een kadastermeting te laten doen. Op dat moment wordt die koper een bezitter te goeder trouw zoals dat heet. En als dan de volgende dag de buurman langskomt, en zegt: “U bent de nieuwe buurman, maar die halve meter grond is van mij”. Dan is het eigenlijk al te laat en is er een conflict.
Postzegelstukjes
Je zou kunnen stellen dat als verkoper meer heeft gekregen voor zijn eigendom dan hij had moeten krijgen, bijvoorbeeld door dat stukje land dat hij heeft verkocht wat niet van hem was, dan heeft de verkoper teveel ontvangen en dan moet de koper gewoon bij de verkoper zijn. Maar zo wordt het niet verkocht. Vroeger schreven notarissen een perceel grond daar en daar gelegen kadastraal bekend als. Maar niet komt overeen met. Tegenwoordig zie je altijd in aktes dat een kadastraal perceel wordt verkocht En dan kom je in een mijnenveld terecht. Want er kunnen afwijkingen ontstaan. Wat nu als er een stukje grond dan niet verkocht is? Dat zou dan nog van de verkoper zijn? Van wie? Dat noemen ze de zogeheten postzegelstukjes. Daar hebben we eigenlijk geen antwoord op. Niemand gaat er ook een procedure over voeren.
Vervolg
In de volgende nieuwsbrief bespreekt mr. Frank Visser hoe kan worden voorkomen dat geschillen escaleren. Wat zijn de oplossingen? En welke factoren zijn dan zoal van belang?