11 juni ’25 - Sinds 1 januari 2023 zijn makelaars die zijn aangesloten bij de branchevereniging NVM en Vastgoed Nederland (voorheen VBO en Vastgoedpro) verplicht om tijdens het verkoopproces met een biedlogboek te werken. Het biedlogboek is niet wettelijk verplicht.
Feit of fabel: Na sluiting van de inschrijvingsprocedure en gunning van de woning aan één van de bieders, mag de verkopend makelaar geen biedingen meer aannemen en kan de inschrijvingsprocedure niet worden heropend.
Eén van de mogelijke verkoopmethoden bij verkoop van een woning is de ‘Gesloten inschrijving met biedtermijn’. Kandidaat-kopers kopers krijgen in dat geval de mogelijkheid om een bod uit te brengen voor een bepaalde sluitingsdatum. De ontvangen biedingen worden opgeslagen in het biedlogboek. Na afloop van de sluitingsdatum maakt de verkoper een keuze uit de ontvangen biedingen en wordt de woning aan één van de bieders gegund. Wat nu als hierna een beter bod van een kandidaat-koper wordt ontvangen? Mag de verkopend makelaar dit bod aan de verkoper doorgeven en kan de inschrijvingsprocedure dan worden heropend?
Om deze vraag te beantwoorden, zullen wij eerst het biedlogboek en het schriftelijkheidsvereiste in geval van verkoop van een woning aan een particulier bespreken.
Biedlogboek
Het biedlogboek is een registratie van alle biedingen die op een woning zijn gedaan. Bij een gesloten inschrijving zijn de ontvangen biedingen na sluitingsdatum van de inschrijvingsprocedure zichtbaar voor de verkoper en de verkopend makelaar. Deze informatie wordt niet gedeeld met kandidaat-kopers of hun makelaar. De verkoper bepaalt of en aan wie de woning wordt gegund. Nadat de koop onherroepelijk is geworden, dus na afloop van de wettelijke bedenktijd van drie dagen en de termijn van de eventuele ontbindende voorwaarden, kan het biedlogboek worden opgevraagd door de bieders die een bod op de woning hebben uitgebracht. In overeenstemming met de privacywetgeving worden daarbij geen persoonsgegevens gedeeld.
Een voorbeeld van een biedlogboek [1]
Het schriftelijkheidsvereiste en de wettelijke bedenktijd van drie dagen
Als de koper een particulier is, dan moet de koop van een woning schriftelijk worden aangegaan. Een mondeling gesloten koopovereenkomst bindt de koper niet. Ook nadat de koop van de woning in een schriftelijke koopovereenkomst is vastgelegd en door verkoper en de particuliere koper is ondertekend, kan de particuliere koper nog van de koopovereenkomst af binnen de wettelijke bedenktijd van drie dagen. Deze bedenktijd gaat in nadat de koper de door beide partijen getekende schriftelijke koopovereenkomst heeft ontvangen.
In artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek staat dit schriftelijkheidsvereiste en de bedenktijd van drie dagen [2]. De gedachte achter deze wettelijke bepaling is dat de particuliere koper wordt beschermd tegen een overhaaste beslissing tot het kopen van een woning.
Bod na sluitingsdatum en gunning
Na afloop van de sluitingsdatum van de inschrijving en nadat de verkoper heeft besloten met welk bod hij akkoord gaat, wordt de woning aan de ‘winnende’ bieder gegund en wordt diegene daarover geïnformeerd. De overige bieders ontvangen dan bericht dat de woning aan een andere partij is gegund. Stel dat hierna een beter bod door een kandidaat-koper wordt gedaan en de koopovereenkomst op dat moment nog niet door de verkoper en koper is getekend. Beiden zijn in dit geval particulier. Mag de verkopend makelaar dit bod aannemen en kan de inschrijvingsprocedure worden heropend?
De verkopend makelaar dient het belang van de verkoper en moet zorgen voor een open en transparante communicatie. De makelaar is verplicht de verkoper van het nieuwe bod op de hoogte te stellen.
Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad kan ook de particuliere verkoper zich op het schriftelijkheidsvereiste beroepen. Zolang er geen schriftelijke en getekende koopovereenkomst is, is er geen sprake van een rechtsgeldige koopovereenkomst. De verkoper kan daarom de nieuwe bieding in overweging nemen. De verkoper kan bijvoorbeeld beslissen om de gunning in te trekken en het nieuwe bod te accepteren of alle bieders (inclusief de nieuwe bieder) een nieuwe bieding laten uitbrengen voor een bepaalde sluitingsdatum.
In verband met mogelijke tuchtrechtelijke gevolgen is het van groot belang dat de makelaar vooraf de spelregels van de inschrijvingsprocedure aan alle kandidaat-kopers heeft duidelijk gemaakt. In geen geval mag de makelaar informatie delen met de bieders of hun makelaar over de ontvangen biedingen en voorwaarden of het gewenste bod.
De kandidaat-kopers, waaronder de koper waaraan de woning eerder was gegund, moeten tijdig op de hoogte worden gesteld van de heropende/nieuwe inschrijvingsprocedure en voor alle bieders moeten dezelfde spelregels gelden.
Tuchtrecht
Als de makelaar vooraf niet duidelijk de regels van het gekozen biedproces communiceert aan alle betrokkenen, dan loopt de makelaar tuchtrechtelijk een groot risico. Onlangs heeft de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals een uitspraak [3] gedaan in een zaak waar sprake was van het aannemen van een nieuw bod na de sluitingstermijn van de inschrijvingsprocedure.
De verkopers van de woning hadden in deze zaak het bod van de enige bieder (hierna: gegunde partij) in die inschrijvingsprocedure geaccepteerd. Na het verstrijken van de sluitingstermijn van de inschrijvingsprocedure heeft een nieuwe kandidaat-koper alsnog drie biedingen uitgebracht. Op dat moment was er nog geen koopovereenkomst tot stand gekomen met de gegunde partij. Pas na ontvangst van het derde bod van de nieuwe kandidaat-koper, is de gegunde partij door de makelaar uitgenodigd tot het doen van een eindvoorstel en heeft hij zijn bod verhoogd. Desondanks was het laatste bod van de nieuwe kandidaat-koper hoger en is de woning uiteindelijk verkocht aan deze partij.
De Tuchtcommissie heeft hier geoordeeld dat de verkopend makelaar zich niet aan de spelregels van de inschrijving heeft gehouden door nieuwe biedingen aan te nemen na de sluitingsdatum van de inschrijving. Bovendien heeft de makelaar pas nadat beide biedingen van de nieuwe kandidaat-koper waren afgewezen de gegunde partij erover geïnformeerd dat de verkoopmethode werd gewijzigd. Daarnaast golden niet dezelfde spelregels omdat de kandidaat-koper drie biedingen heeft mogen uitbrengen en de gegunde partij slechts één eindvoorstel mocht doen. De makelaar heeft in deze zaak een waarschuwing als sanctie opgelegd gekregen.
Feit of fabel?
De stelling ‘Na sluiting van de inschrijvingsprocedure en gunning van de woning aan één van de bieders, mag de verkopend makelaar geen biedingen meer aannemen en kan de inschrijvingsprocedure niet worden heropend.’ is een fabel.
Het bovenstaande laat zien dat een verkopend makelaar na sluiting van de inschrijving nog biedingen mag aannemen en zelfs verplicht is om deze biedingen aan de verkoper door te geven. Hierna kan de inschrijvingsprocedure worden heropend of de verkoopmethode worden gewijzigd als dit zo in de spelregels van de inschrijvingsprocedure is opgenomen. Deze spelregels moeten voor de start van de inschrijvingsprocedure aan de kandidaat-kopers zijn overhandigd. Hierbij is het vanuit tuchtrechtelijk oogpunt voor de makelaar van groot belang dat hij/zij zich houdt aan de spelregels van de inschrijvingsprocedure, de kandidaat-kopers tijdig op de hoogte worden gesteld van een gewijzigde verkoopmethode als daarvan sprake is en voor iedere partij dezelfde spelregels gelden.
Beroepsaansprakelijkheidsverzekering BAVAM-polis
Heeft u vragen over uw beroepsaansprakelijkheid? Wordt u mogelijk aansprakelijk gesteld en wilt u overleggen? Of bent u nog geen klant, maar bent u op zoek naar een uitstekende beroepsaansprakelijkheidsverzekering? Neem dan tijdens kantooruren contact met ons op via het telefoonnummer 070-319 53 10 of verzekeren.bavampolis@vereende.nl.
[1] Voorbeeld van een Biedlogboek van Eerlijk Bieden, Biedlogboek verplicht in 2025: hoe kan ik biedingen inzien?
[2] artikel 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek
[3] Beklaagde handelt onzorgvuldig door bod aan te nemen na het verstrijken van de sluitingstermijn – De Geschillencommissie
Auteur
Sandra Groen, Senior specialist verzekeringstechniek
