Feiten
Verkoper heeft vier bedrijfshallen waarvan hij er twee aan koper heeft verkocht. Verkoper is zelf eigenaar gebleven van de overige twee bedrijfshallen. Beide partijen willen graag zonnepanelen op het dak. Verkoper heeft al stappen hiervoor ondernomen. Partijen hebben daarom artikel 19 in de koopovereenkomsten opgenomen. Op grond van deze bepaling is verkoper verplicht om op alle vier de bedrijfshallen zonnepanelen te laten leggen. De opgewekte energie zal naar evenredigheid worden verdeeld.
Na de koop van de bedrijfshallen zijn partijen met elkaar overeengekomen dat niet verkoper maar koper de factuur voor de zonnepanelen zal gaan betalen. Dat bood koper voordelen: een belastingvoordeel (in de vorm van minder overdrachtsbelasting) en de garantie voor de zonnepanelen die op haar naam kwam te staan. Verkoper heeft daarom de offerte voor de zonnepanelen aan koper doorgestuurd en voorgesteld om een bedrag van € 135.000,- van de totale koopsom af te trekken. Partijen hebben vervolgens uitvoering aan deze gewijzigde afspraak gegeven. De koopsom in de leveringsakte is in totaal met een bedrag van € 135.000,- verlaagd en artikel 13.3 is toegevoegd: “Koper gaat zonnepanelen plaatsen op het dak. Koper mag ook de daken van {adres} {nummer 3} en {nummer 4} [1] om niet gebruiken voor het plaatsen van zonnepanelen. (…)”.
Koper weigert na levering over te gaan tot het plaatsen van zonnepanelen. Volgens koper komt zij niet in aanmerking voor subsidie en wil zij een jaar later bepalen of de investering nog wel rendabel is. Volgens koper rust op haar geen verplichting om zonnepanelen te plaatsen. Het is een voornemen en geen afspraak. Verkoper is het daar niet mee eens en stapt naar de rechter.
Oordeel rechtbank
Hieronder zijn de relevante onderdelen van het (vrij uitvoerige) vonnis samengevat weergegeven.
Is de koper verplicht zonnepanelen te laten plaatsen?
Volgens de rechtbank gaat het allereerst om de vraag of tussen partijen een overeenkomst (afspraak) tot stand is gekomen op grond waarvan koper verplicht is tot het plaatsen van zonnepanelen. De rechtbank komt tot het oordeel dat dit het geval is. Daarbij spelen de volgende omstandigheden een doorslaggevende rol: (i) de nieuw gemaakte afspraak dat koper de factuur zou gaan betalen, (ii) het wegvallen van de verplichting van verkoper om zonnepanelen te laten plaatsen en (iii) de toevoeging van artikel 13.3 in de leveringsakte waarin staat vermeld dat koper zonnepanelen gaat plaatsen. Aan dat oordeel ligt dus niet alleen de taalkundige betekenis van artikel 13.3 uit de leveringsakte ten grondslag, maar eveneens wat partijen voor de totstandkoming van die bepaling met elkaar hebben besproken en de handelingen die zij hebben verricht. Volgens de rechtbank is de verplichting voor koper om zonnepanelen te laten plaatsen een “op zichzelf staande overeenkomst”.
[1] De bedrijfshallen die achterblijven bij de verkoper.
Waartoe is koper precies gehouden?
De vervolgvraag is waartoe koper precies gehouden is, nu artikel 13.3 niet rept over het aantal te plaatsen zonnepanelen. Volgens de rechtbank mocht verkoper erop vertrouwen dat zij met koper al overeenstemming had bereikt over het aantal zonnepanelen, de daken waarop de zonnepanelen kwamen te liggen en de contractspartij die de zonnepanelen zou leggen. Koper was vóór het opstellen van artikel 13.3 van de leveringsakte bekend met de inhoud van de offerte van het door verkoper ingeschakelde bedrijf. Indien koper zich niet wilde binden aan de informatie uit deze offerte, dan had zij dat duidelijk moeten aangeven aan verkoper. Dat is niet gebeurd. Het feit dat het aantal te plaatsen zonnepanelen niet is opgenomen in artikel 13.3 maakt dit niet anders.
Dient koper de opgewekte energie naar evenredigheid te delen?
Tot slot is tussen partijen in geschil of zij hebben afgesproken dat verkoper bij het leggen van zonnepanelen op de daken van verkoper mag meedelen in de opbrengst van de opgewekte energie van alle vier de daken. In artikel 19 van de koopovereenkomsten zijn partijen overeengekomen dat de opgewekte energie wordt verdeeld naar evenredigheid van verbruik. Die afspraak komt niet terug in artikel 13.3 van de leveringsakte. Desondanks is de rechtbank van oordeel dat koper is gehouden aan deze afspraak. Als koper niet meer wilde dat verkoper meedeelde in de opgewekte energie, dan had zij dat duidelijk moeten maken aan verkoper. Dit heeft koper nagelaten.
Krijgt koper volledig het nakijken?
Koper krijgt dus behoorlijk de deksel op de neus. Toch schiet de rechtbank koper te hulp. Zo is de tekortkoming van koper volgens de rechtbank onvoldoende ernstig om tot ontbinding van de koopovereenkomsten over te gaan. De afspraak over de zonnepanelen is volgens de rechtbank géén hoofdverplichting betreffende de koop, welke verplichtingen zien op levering en betaling van de koopsom. Daarin is koper niet tekortgeschoten. De gevolgen van ontbinding staan volgens de rechtbank ook niet in verhouding met de ernst van de tekortkoming van koper. Daarnaast acht de rechtbank het niet redelijk om koper te verplichten om alle overeengekomen zonnepanelen alsnog te plaatsen. Koper is slechts gehouden tot het laten plaatsen van een beperkter aantal zonnepanelen waarvan de verwachte opbrengt voldoende is om de bedrijfshallen van verkoper zelfvoorzienend te laten zijn. Tot slot dient verkoper mee te werken aan het vestigen van een recht van opstal ten behoeve van koper. Dit om te voorkomen dat verkoper (door natrekking) eigenaar wordt van de zonnepanelen op de daken van de bedrijfshallen die bij hem achterblijven. Niet geheel onbelangrijk.
Conclusie
Het wijzigen van afspraken tussen koop en levering is niet geheel zonder risico’s. Zeker niet als er onvoldoende wordt nagedacht over de details en discussiepunten die daarna nog kunnen ontstaan, zo illustreert de bovenstaande casus.
Een onderdeel dat niet echt aan de orde komt, is of er wel sprake is geweest van overeenstemming tussen partijen aangaande de koop. Volgens de rechtbank is de verplichting om de zonnepanelen te plaatsen een op zichzelf staande verplichting en geen onderdeel van de hoofdverplichtingen bij koop. Ik waag dat te betwijfelen. Immers, de verplichting van koper om de zonnepanelen te plaatsen, ging gepaard met een correctie op de koopsom van € 135.000,-. Nu partijen kennelijk van mening verschillen over dit (wezenlijke) onderdeel van de koop dat zijn weerslag vindt in de koopsom, is het volgens mij nog maar de vraag of sprake is van overeenstemming. Wie weet dat dit in hoger beroep nog aan de orde komt.
Het gevaar zit er dus in dat met afspraken die na koop maar voor levering worden gemaakt, niet alleen discussie kan ontstaan over de uitleg daarvan, maar dat ook de oorspronkelijke overeenstemming weer kan worden opengebroken. Als dat gebeurt, zijn partijen weer terug bij het begin.
Zie voor de volledige uitspraak: https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2023:5026
Auteur
Daniel Brand, Advocaat bij Hemwood
