30 september ’26 – Wanneer een verkoper bij de verkoop van een registergoed wordt vertegenwoordigd door een makelaar of een andere betrokken partij, kan de indruk ontstaan dat deze partij ook bevoegd is om namens de verkoper een definitieve koopovereenkomst te sluiten. Dat is echter niet vanzelfsprekend het geval. Een volmacht om verkooponderhandelingen te voeren, omvat namelijk niét automatisch de bevoegdheid om de verkoper aan een koopovereenkomst te binden. Dat onderscheid stond centraal in een recent arrest van het gerechtshof Amsterdam.
Wat was er aan de hand?
Een vennootschap was eigenaar van een pand in Amsterdam en schakelde voor de verkoop daarvan een makelaar in. In de toepasselijke algemene voorwaarden van de makelaar stond uitdrukkelijk dat de opdracht geen volmacht inhield om namens de verkoper overeenkomsten te sluiten.
De verkoopopbrengst kwam uiteindelijk ten goede aan een andere vennootschap: de (indirecte) aandeelhouder van verkoper. Vanwege dat belang mocht de aandeelhouder de verkooponderhandelingen voeren. De bestuurder van de verkoper liet de makelaar per e-mail weten dat rechtstreeks met de aandeelhouder kon worden gecommuniceerd en dat hij zelf in de cc op de hoogte wilde worden gehouden.
Een geïnteresseerde koper had eerder een bod van € 625.000 uitgebracht en verhoogde dit later tot € 675.000. Na overleg deed de makelaar een tegenvoorstel van € 700.000, dat door de koper werd geaccepteerd. De makelaar berichtte vervolgens aan de notaris dat overeenstemming was bereikt en verzocht om een conceptkoopovereenkomst op te stellen.
Kort daarna ontstonden bij zowel de aandeelhouder als de verkoper bezwaren tegen het verloop van het biedingsproces. Verkoper liet de koper weten dat geen koopovereenkomst tot stand was gekomen. De koper legde daarop conservatoir beslag tot levering en vorderde medewerking aan de levering van het registergoed.
Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank wees de vorderingen af. Volgens de rechtbank had noch de makelaar, noch de aandeelhouder die de onderhandelingen voerde, een volmacht om namens de verkoper een koopovereenkomst te sluiten. De bereikte overeenstemming over de koopprijs betekende daarom niet dat de verkoper aan een koopovereenkomst was gebonden.
Het oordeel van het hof
Het gerechtshof Amsterdam sluit zich aan bij het oordeel van de rechtbank. Volgens het hof bleek uit de e-mail van de bestuurder van de verkoper uitsluitend dat de aandeelhouder bevoegd was om de verkooponderhandelingen te voeren. De e-mail hield niets in over een bevoegdheid om namens de verkoper een definitieve koopovereenkomst te sluiten. Het hof vat dit kernachtig samen: “onderhandelen is niet hetzelfde als een overeenkomst sluiten.”
Dat de aandeelhouder mocht beoordelen welke koopprijs voor haar acceptabel was, maakt dit niet anders. Het mogen instemmen met de hoogte van de koopsom is niet gelijk aan de bevoegdheid om de verkoper juridisch aan een koopovereenkomst te binden.
Ook het bericht van de makelaar aan de notaris, waarin stond dat overeenstemming was bereikt, kon de koper niet baten. De makelaar had uitdrukkelijk geen volmacht om namens de verkoper overeenkomsten te sluiten. Bovendien stond in het verkoopmemorandum dat een voorgenomen verkoop altijd was onderworpen aan de interne goedkeuring van de verkoper. Het hof bekrachtigt daarom het vonnis van de rechtbank.
Lessen voor de praktijk
Dit arrest onderstreept het belang van een duidelijk onderscheid tussen een volmacht om te onderhandelen en een volmacht om daadwerkelijk een overeenkomst te sluiten. De bevoegdheid om biedingen te bespreken, tegenvoorstellen te doen of met een koopsom in te stemmen, brengt niet met zich mee dat de betrokken partij de verkoper definitief kan binden. Dit past in de lijn met de vaste rechtspraak waaruit volgt dat een makelaar in beginsel geen volmacht heeft om een overeenkomst namens zijn opdrachtgever te sluiten en ook niet de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan wekken; een makelaar is slechts een ‘bode’ van zijn opdrachtgever, niet meer dan dat. Om niet achter het net te vissen, is het dus van belang om te informeren naar een eventueel volmacht bij de wederpartij.
De volledige uitspraak is te vinden onder: ECLI:NL:GHAMS:2026:2403, Gerechtshof Amsterdam, 200.353.518
Auteur
Daan Drenth, Juridisch Medewerker bij Hemwood
