8 juli ’26 – Deze kwartaalupdate beroepsaansprakelijkheid ziet op het tweede kwartaal van 2026. In de update voor verzekerings- en hypotheekadviseurs bespreken we eerst een uitspraak waarin de vraag is of een hypotheekadviseur zijn zorgplicht heeft geschonden door de consument niet te wijzen op afsluiten van een overlijdensrisicodekking na afkoop van de aan de hypotheek gekoppelde verzekering. Vervolgens behandelen we een zaak waarin de vraag speelt of een verzekeringsadviseur gehouden is een door de verzekeraar gestelde termijn te bewaken als de consument rechtstreeks contact heeft met de verzekeraar.
In de update voor makelaars en taxateurs komt eerst de vraag aan bod of een makelaar kopers juist heeft geïnformeerd over de bestemming van een object. Tot slot bespreken we een zaak waarin kopers stellen dat de verkopend makelaar onjuiste mededelingen heeft gedaan over het gebruik van een bijgebouw, waarbij de rechtbank beoordeelt of er een causaal verband bestaat tussen die vermeende fout en de gestelde schade.
Verzekerings- en hypotheekadviseurs
Geen proactieve rol voor hypotheekadviseur na afkoop verzekering met overlijdensdekking
In 2004 sloten een consument en haar man via hun hypotheekadviseur een hypotheek met daaraan gekoppeld een beleggingsverzekering met overlijdensdekking. Nadat de verzekering in 2019 premievrij werd gemaakt wegens betalingsachterstanden, verkochten zij in 2020 hun woning met een restschuld. De hypotheekverstrekker won daarop het pandrecht uit en kocht de verzekering af. De adviseur ontving een kopie van de bevestigingsbrief waarin werd bevestigd dat de verzekering met overlijdensdekking was beëindigd. In 2023 is de man overleden. De consument heeft een beroep op de overlijdensdekking gedaan, waarna de verzekeraar haar heeft bericht dat haar geen uitkering (van € 160.000,00) toekomt omdat de verzekering al is beëindigd.
De consument dient een klacht in tegen de hypotheekadviseur bij de Geschillencommissie van het Kifid. Zij stelt dat de adviseur haar zorgplicht heeft verzaakt, door haar er niet op te wijzen dat de overlijdensdekking, los van de hypotheek, kon doorlopen. In plaats daarvan heeft de adviseur na de afkoop niets van zich laten horen en de consument aan haar lot overgelaten, met desastreuse gevolgen.
In de uitspraak van 7 april 2026 wijst de commissie de klacht af. Voor zover de consument vindt dat de adviseur bij de verkoop van de woning en de afkoop van de verzekering had moeten adviseren, geldt dat de adviseur niet bij de verkoop van de woning betrokken is geweest. De adviseur heeft pas ná afkoop van de verzekering daarvan vernomen via de hypotheekverstrekker. Op dat moment was de verzekering al beëindigd en kon voor de overlijdensdekking geen wijziging meer worden aangevraagd. Bovendien heeft de verzekering precies het doel gediend waarvoor deze was afgesloten, namelijk de aflossing van (een deel van) de hypotheek.
Voor zover de consument vindt dat de adviseur na de afkoop van de verzekering uit zichzelf contact met haar en haar man had moeten opnemen om te bezien of zij een nieuwe overlijdensrisicoverzekering wilden afsluiten, is de commissie van oordeel dat de zorgplicht van de adviseur niet zo ver strekt. De contractuele relatie met de adviseur had betrekking op de hypotheek en de daaraan gekoppelde verzekering. Deze waren beëindigd met de overdracht van de woning en de daaropvolgende afkoop van de verzekering. Bij deze verkoop en afkoop is de adviseur ook niet betrokken geweest. Er bestaat onder deze omstandigheden volgens de commissie geen proactieve adviesplicht voor de adviseur voor het afsluiten van een nieuwe overlijdensrisicoverzekering.
Zorgplicht verzekeringsadviseur kent grenzen: geen termijnbewaker bij rechtstreeks contact met verzekeraar
Een consument lijdt in 2017 waterschade aan zijn woning. Deze schade is vastgesteld op € 208.159,-, waarvan € 138.983,94 direct wordt uitgekeerd door de verzekeraar. Het restant zou worden betaald na herstel van de woning en overlegging van de herstelnota’s.
In 2020 verzoekt de consument via zijn verzekeringsadviseur om verlenging van de hersteltermijn. De adviseur stuurt dit verzoek door aan de verzekeraar en maakt daarbij expliciet dat de verzekeraar rechtstreeks aan de consument moet bevestigen of verlenging wordt verleend. Vervolgens onderhoudt de consument zelf het contact met de verzekeraar, die de termijn verlengt tot 21 december 2023. De consument laat deze termijn verstrijken en vraagt pas in januari 2024 opnieuw om verlenging. De verzekeraar weigert verdere uitkering.
De consument dient een klacht in tegen zijn verzekeringsadviseur bij de Geschillencommissie van het Kifid en stelt zich op het standpunt dat de adviseur aansprakelijk is wegens schending van de zorgplicht. Volgens de consument had de adviseur de termijn moeten bewaken en tijdig moeten ingrijpen.
De commissie volgt dit standpunt niet in de uitspraak van 4 mei 2026. De adviseur heeft het verzoek om verlenging correct doorgeleid en duidelijk gemaakt dat de verdere communicatie rechtstreeks tussen consument en verzekeraar zou verlopen. Nu de consument zelf het contact voerde, lag het volgens de commissie op zijn weg om de termijn te bewaken en tijdig om verlenging te verzoeken. Van een verplichting voor de tussenpersoon om dit zonder nadere afspraak te monitoren, is geen sprake.
Makelaars en taxateurs
Kopers niet onjuist geïnformeerd over bestemming door makelaar
Op 20 december 2021 sluiten kopers en verkopers een koopovereenkomst. In de koopovereenkomst is opgenomen dat het object geschikt is voor gebruik als “woonhuis voor particuliere bewoning”. In de Funda‑advertentie staat dat de bestemming “wonen met bedrijvigheid” is. Bij de taxatie blijkt dat geen sprake is van een zuivere woonbestemming en dat een omgevingsvergunning ontbreekt, waardoor geen gevalideerd taxatierapport kan worden afgegeven. Nadat alsnog een vergunning wordt verleend, is de oorspronkelijke hypotheekofferte verlopen. Kopers stellen de makelaar aansprakelijk voor het verschil in financieringslasten van € 22,655,00.
In de uitspraak van 1 april 2026 wijst de Rechtbank Noord-Nederland de vordering van kopers af. Volgens de rechtbank is niet gebleken dat kopers voorafgaand aan de verkoop onjuist door de makelaar zijn geïnformeerd over de bestemming van de woning. Doorslaggevend is dat in de advertentie stond vermeld dat de bestemming van het pand “wonen met bedrijvigheid” is, en dus geen zuivere woonbestemming. Ter zitting is door kopers verklaard dat ze zijn afgegaan op de tekst van de advertentie. Verder stelt de makelaar dat het voor de hand had gelegen dat kopers het object als een bedrijfspand beschouwden, omdat de omliggende panden dat ook zijn. Ook dit is door kopers niet betwist. Tegen die achtergrond is de rechtbank van oordeel dat kopers niet onjuist zijn geïnformeerd over de bestemming van het pand.
Kopers hebben nog aangevoerd dat zij het pand toch hebben gezien als een woonhuis en dat bij de bezichtiging te zien was dat er werd gewoond en er geen bedrijf aanwezig was. Relevant is volgens de rechtbank echter niet hoe kopers de bestemming van het pand hebben opgevat, maar hoe zij dit (in redelijkheid) hebben mogen opvatten. Door kopers is niet onderbouwd waarom zij er in weerwil van de tekst van de advertentie (waar zij naar eigen zeggen op af zijn gegaan) op hebben mogen vertrouwen dat het pand toch een zuivere woonbestemming had.
Door kopers is verder nog aangevoerd dat in de tekst van de koopovereenkomst wordt benoemd dat de onroerende zaak een “woonhuis voor particuliere bewoning” is. Door de makelaar wordt erkend dat deze aanduiding fout was. Naar het oordeel van de rechtbank maakt dit echter niet dat kopers verkeerd zijn geïnformeerd over de bestemming van het pand, omdat ten tijde van het ondertekenen van de schriftelijke koopovereenkomst de beslissing om te kopen al was genomen. Daarbij hebben kopers zich laten leiden door de advertentietekst, en kon deze beslissing dus niet zijn beïnvloed door de bewoordingen in de koopovereenkomst.
Koper zet koop door met kennis van gebruiksbeperking na koopprijsvermindering: geen causaal verband
Een man koopt in 2022 een perceel met een hoofdhuis en een lodge. Volgens de koper heeft de verkopend makelaar medegedeeld dat hij in de lodge mocht wonen en het hoofdhuis kon verhuren. De makelaar betwist dit. Na het sluiten van de koopovereenkomst, maar vóór levering, blijkt dat de gemeente bewoning van de lodge niet toestaat.
De koper stelt de verkopend makelaar aansprakelijk en vordert ruim € 613.000 schadevergoeding wegens onjuiste mededelingen.
De Rechtbank Midden‑Nederland oordeelt in de uitspraak van 6 mei 2026[1] dat in het midden kan blijven of daadwerkelijk sprake is van een onrechtmatige gedraging. Doorslaggevend is dat het causaal verband ontbreekt. Vast staat dat de koper, nadat hij op de hoogte was geraakt van de juiste situatie, met de verkoper een koopprijsvermindering van € 125.000 is overeengekomen en de koop vervolgens heeft doorgezet. Tegen die achtergrond vindt de rechtbank het niet aannemelijk dat de koper de koopovereenkomst zonder de vermeende fout niet, of niet onder dezelfde voorwaarden, zou hebben gesloten.
Ook ten aanzien van de gevorderde schadeposten is de rechtbank kritisch. De koper vordert (i) waardevermindering van het object in verband met het niet kunnen bewonen van de lodge en (ii) gederfde huurinkomsten in verband met het niet kunnen verhuren van het hoofdhuis. Het komt de rechtbank voor dat de koper dezelfde schade twee keer vordert. Het niet kunnen bewonen van de lodge (post (i)) houdt namelijk automatisch in dat de man het hoofdhuis niet kon verhuren omdat hij daarin dan zelf zou gaan wonen. De koper is al gecompenseerd voor de gevorderde schade gezien de overeengekomen koopprijsreductie.
Dat het pand ná de levering later lager werd getaxeerd, maakt dat niet anders. De taxatiewaarde was gebaseerd op het aantal vierkante meters woonoppervlakte zonder lodge, en de koper had daarvoor al een koopprijsvermindering afgesproken. Daarmee heeft de koper voor het perceel betaald wat hij het – met de juiste kennis van zaken – kennelijk waard vond en dat hoeft volgens de rechtbank niet gelijk te zijn aan de naderhand lager vastgestelde taxatiewaarde. De man had er ook voor kunnen kiezen om een afspraak over de door hem gewenste koopprijsvermindering te maken nadat die nadere taxatie had plaatsgevonden, en de levering eventueel uit te stellen, maar dat heeft hij niet gedaan. De gevolgen daarvan komen voor zijn eigen rekening, aldus de rechtbank.
Auteur
Saskia van Dijke, senior jurist beroepsaansprakelijkheid bij de Vereende
[1] Zie de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad, van 6 mei 2026, zaaknummer: C/16/590030 / HL ZA 25-63. Ten tijde van het publiceren van deze kwartaalupdate was deze uitspraak (nog) niet gepubliceerd op www.rechtspraak.nl.