17 februari ’26 – De eigenaar van een onbebouwde kavel schakelt een makelaar in voor de verkoop. Het verkooptraject verloopt voorspoedig: een koper biedt €115.000 en er wordt mondelinge overeenstemming bereikt. Maar dan haakt de koper af en weigert hij de koopakte te ondertekenen. Wanneer de verkoper het verkoopdossier opvraagt bij zijn makelaar, blijkt dat de mondelinge overeenkomst niet is vastgelegd. Gevolg: de verkoper kan jegens de koper geen aanspraak maken op de contractuele boete van 10% van de koopprijs wegens niet-nakoming (en ontbinding). Uiteindelijk verkoopt hij de kavel aan een andere koper voor € 9.000 minder.
Vordering verkoper & verweer verkopend makelaar
De verkoper stapt naar de Geschillencommissie Makelaardij en vordert de verkopend makelaar te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 10.000. De makelaar verweert zich: hij heeft de bemiddelingsopdracht wegens gebrek aan vertrouwen ontbonden (dit wordt in de uitspraak niet toegelicht), hij heeft geen courtage in rekening gebracht, het verkoopdossier zou digitaal zijn verstrekt, op hem rust slechts een inspanningsverbintenis en geen resultaatsverbintenis en hij hoeft niet in te staan voor nakoming van de koopovereenkomst door de koper. De makelaar zou alles in het werk gesteld hebben om de koper de koopakte te laten ondertekenen en de verkoper doorverwezen hebben naar een jurist. Maar is dat voldoende?
Oordeel Geschillencommissie makelaardij
Het antwoord van de Geschillencommissie Makelaardij luidt ‘nee’. Daarbij stelt de Geschillencommissie voorop dat een makelaar gehouden is zijn opdrachtgever een kopie van het verkoopdossier (inclusief kopie van de voorlopige koopakte) te verstrekken. Wees u van die verplichting dus bewust.
De verkopend makelaar heeft ongelukkigerwijs over het hoofd gezien dat een onbebouwde kavel niet kwalificeert als ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan’, en dat daarmee het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW niet geldt. De mondelinge overeenstemming was daarom bindend. Ondanks dat hij geen jurist is, behoort een makelaar dergelijke basiskennis uit hoofde van zijn professie redelijkerwijs te hebben aldus de Geschillencommissie.
Hij had dan ook een schriftelijke verklaring moeten opstellen inhoudende dat er mondeling overeenstemming was bereikt en die aan de verkoper, zijn opdrachtgever, moeten verstrekken. Ondanks dat de verkoper hem daar op zou hebben gewezen, heeft hij dit nagelaten. Hij heeft een beroepsfout gemaakt, door niet te handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot. Dat een makelaar niet hoeft in staan voor nakoming van de koopovereenkomst door de koper en hij de bemiddelingsovereenkomst achteraf heeft ontbonden maakt dat niet anders.
De schade van de verkoper is de misgelopen boete van meer dan € 10.000. Nu de verkoper zijn schadeclaim heeft verminderd tot € 10.000 (het maximale bedrag waar de Geschillencommissie over kan oordelen), is de klacht ontvankelijk. Dat de schade minder zou bedragen, omdat het perceel uiteindelijk is verkocht en hij geen courtage hoefde te betalen, leidt niet tot een ander oordeel. De Geschillencommissie veroordeelt de makelaar tot betaling van € 10.000, aan de consument, vergoeding van het klachtengeld en betaling van behandelingskosten.
Tips & tricks
Uit deze uitspraak zijn de volgende lessen te trekken:
- leg mondelinge overeenstemming (en de inhoud van de afspraken) altijd schriftelijk vast;
- sla de vastlegging op in uw dossier en deel die eveneens met uw opdrachtgever;
- wijs uw opdrachtgever er (per brief, e-mail, of via whatsapp) op dat als het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW niet van toepassing is (zoals bijvoorbeeld bij een onbebouwde kavel, woonboot, etc.) de mondelinge overeenstemming in beginsel bindend is, adviseer te sommeren tot nakoming, bij gebreke waarvan aanspraak kan worden gemaakt op de 10% boete (aannemende dat men de gebruikelijke verkoopcondities zijn overeengekomen) en leg dit vast in uw dossier;
- verwijs dus niet enkel naar een jurist, maar denk ook aan uw eigen zorgplicht jegens uw opdrachtgever om proactief te adviseren, bij twijfel consulteer zelf een jurist (denk aan uw BAVAM beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar ).
De uitspraak roept nog wel verschillende vragen op. Zo is niet duidelijk of een boete van 10% daadwerkelijk onderdeel uitmaakte van de afspraken tussen partijen. Evenmin blijkt of de verkoper, in het kader van zijn schadebeperkingsplicht, actie heeft ondernomen tegen de afhakende koper. Dat de mondelinge overeenstemming niet direct na het bereiken daarvan schriftelijk door de makelaar is vastgelegd, betekent immers nog niet dat het bestaan van die overeenstemming niet op andere wijze had kunnen worden aangetoond, bijvoorbeeld door een verklaring van de makelaar zelf, WhatsApp-berichten, e-mails, et cetera. Daarnaast blijft onduidelijk of de makelaar erop heeft gewezen dat boetes van 10% van de koopsom in de praktijk regelmatig – op verzoek van kopers – door de rechter worden gematigd. Dit zijn verweren die de verkopend makelaar kennelijk niet heeft gevoerd (bij gebrek aan juridische bijstand).
Wat daar ook van zij: de makelaar krijgt van de Geschillencommissie een stevige tik op de vingers en betaalt een stevige prijs voor deze les contracteren.
Geschillencommissie Makelaardij 25 april 2025, 420861/498544
Auteur
Liesbeth van Maaren, advocaat vastgoed & beroepsaansprakelijkheid bij Dentons
