Voor bedrijfsmakelaars die adviseren bij het opstellen van huurcontracten van bedrijfsruimte is het een bekend dilemma: wat voor huurcontract moet ik afsluiten? Dit hangt af van het huurregime dat van toepassing is. De verschillende huurregimes hebben verschillende regels en daarmee ook verschillende gevolgen voor de huurder en de verhuurder van bedrijfsruimte. Bovendien is het niet altijd even makkelijk te zeggen welk huurregime van toepassing is en dus wat voor huurcontract moet worden gesloten. Daarom wordt in deze bijdrage ingegaan op de verschillen tussen de twee huurregimes ten aanzien van huur van bedrijfsruimte.
Verschillende regimes voor huur van bedrijfsruimte
Er zijn twee wettelijke regimes die zien op de huur van bedrijfsruimte. Een regime voor huur van winkelruimte (in vakjargon ‘290-bedrijfsruimte’ genoemd) en een regime voor huur van kantoorruimte (wat door juristen als ‘230a-bedrijfsruimte’ wordt aangeduid). Het belangrijkste verschil tussen de regels voor huur van winkelruimte en huur van kantoorruimte is de bescherming die de huurder heeft.
Bij huur van winkelruimte heeft de huurder vergaande huurbescherming. Zo kent de huur van winkelruimte vastgestelde huurtermijnen (meestal 5 + 5 jaar), kan de verhuurder een huurcontract bij winkelruimte alleen opzeggen als wordt voldaan aan een in de wet genoemde opzeggingsgrond, en heeft de huurder van winkelruimte huurprijsbescherming.
De huurder van kantoorruimte heeft deze grote huurbescherming niet. De huurtermijnen worden overgelaten aan partijen, de verhuurder hoeft voor het opzeggen van het huurcontract niet te voldoen aan een wettelijke opzeggingsgrond, en er is geen huurprijsbescherming. Wel heeft de huurder van kantoorruimte ontruimingsbescherming, om de huurder te beschermen tegen een plotselinge huurbeëindiging. Na de einddatum van het huurcontract heeft de huurder twee maanden om de bedrijfsruimte te ontruimen en de huurder kan de rechter verzoeken om deze ontruimingsperiode te verlengen met maximaal drie keer een periode van 1 jaar.
Kwalificatie: wanneer huur van winkelruimte en wanneer huur van kantoorruimte?
Doorslaggevend voor de vraag of sprake is van huur van winkelruimte of huur van kantoorruimte is de contractuele bestemming in het huurcontract. Voor de uitleg hiervan is beslissend wat huurder en verhuurder bij het aangaan van het huurcontract voor ogen stond met betrekking tot het gebruik van de bedrijfsruimte. Belangrijk: dat huurder en verhuurder voor een bepaald type modelcontract hebben gekozen, speelt geen rol van betekenis in deze kwalificatievraag.
In de wet is een definitie van huur van winkelruimte opgenomen. Het moet gaan om een bedrijfsruimte die is bestemd voor detailhandel (zoals een kledingwinkel of een supermarkt), een restaurant, een café, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf (bijvoorbeeld een kleermaker). Ook een hotel en een camping vallen onder het regime voor huur van winkelruimte. Bij huur van winkelruimte draait het om de rechtstreekse verkoop van goederen of diensten in de bedrijfsruimte.
Huur van kantoorruimte is een restcategorie en hieronder valt alle bedrijfsruimte die niet kwalificeert als huur van winkelruimte. Voorbeelden zijn een kantoor, een tandartsenpraktijk, een bioscoop en een museum.
Het onderscheid tussen huur van winkelruimte en huur van kantoorruimte is echter niet altijd even duidelijk. Er zijn veel nuances en uitzonderingen op de hier geschetste hoofdregels.
Let op bij advisering over huurcontract voor bedrijfsruimte
Juist vanwege deze nuances en uitzonderingen is het voor bedrijfsmakelaars die adviseren over huurcontracten van bedrijfsruimte niet altijd eenvoudig om vast te stellen welk huurregime van toepassing is. Vanwege de juridische verschillen in bescherming tussen beide regimes kunnen de mogelijke gevolgen van het van toepassing verklaren van het verkeerde huurregime groot zijn.
Bij onzekerheid over welk regime van toepassing is, is het daarom aan te raden om als bedrijfsmakelaar dit te signaleren bij de klant en over de kwalificatie van het huurcontract advies in te winnen bij een jurist.
Auteur
Wisse de Groot, Advocaat bij Hemwood
| BAVAM
Fouten maken is menselijk. Wanneer u een beroepsfout heeft gemaakt, wilt u natuurlijk een goede bescherming tegen de mogelijke financiële gevolgen. Een goede beroepsaansprakelijkheidsverzekering is dan ook absoluut van belang. En dan is er geen betere keuze dan de BAVAM. Lees hier meer over de BAVAM. |