4 maart ’26 – Heeft een makelaar een zorgplicht jegens derden als hij slechts een deel(opdracht) uitvoert, zoals het opstellen van de koopakte? De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals gaf onlangs het antwoord. Wat was er aan de hand?
Een koper laat zijn oog laten vallen op de woning met souterrain onder zijn huidige woning. Zijn onderbuurman (de verkoper) stuurt hem de verkoopinformatie, waaronder plattegrond met gebruiksoppervlakte. De koper bezichtigt de woning en hoort dat de makelaar van de verkoper de woning zou hebben getaxeerd op zo’n € 650.000. Op verzoek van de verkoper brengt hij een (hoger) bod uit aan diens makelaar van € 660.000 (waarschijnlijk onder het motto: de grond van de buurman komt maar één keer te koop) en de verkoper gaat akkoord.
Op verzoek van de verkoper stelt de makelaar een standaard koopakte op. Voor de bijlagen wordt naar Move.nl verwezen, waar dezelfde verkoopinformatie staat die al door de verkoper rechtstreeks aan zijn buurman is verstrekt. Zonder aankoopmakelaar en zonder verdere vragen tekent de koper de koopakte.
Alles lijkt in kannen en kruiken, totdat de koper tijdens het klussen merkt dat het souterrain 20% kleiner is dan op de plattegrond. Hij voelt zich misleid en dient een tuchtklacht in tegen de makelaar: de verwijzing in de koopakte naar de meetinstructie (NEN 2580) zou volgens hem de indruk wekken dat de oppervlakte gecontroleerd was. Bovendien heeft de makelaar hem niet gewaarschuwd dat hij géén verkopend makelaar was, maar slechts een beperkte deelopdracht had: het opstellen van de koopakte. Volgens de koper heeft hij € 20.000 te veel betaald en die wil hij vergoed zien.
De makelaar verweert zich: hij was voornemens de woning in portefeuille te nemen, maar voor het zo ver kon komen, was de woning al onderhands door zijn opdrachtgever aan de buurman verkocht. Kortom hij was (nog) geen verkopend makelaar, er was (nog) geen dienstverleningsovereenkomst en hij heeft enkel de koopakte opgesteld, waardoor van zorgplicht geen sprake kan zijn. Hoe oordeelt de Tuchtcommissie?
Tuchtcommissie
De tuchtcommissie stelt terecht voorop dat zij geen schadevergoeding kan toekennen, dat is voorbehouden aan de civiele rechter en Geschillencommissie Makelaardij. Verder staat vast dat de makelaar geen verkoopopdracht had, maar slechts een deelopdracht verrichtte. Daarbij is het gangbaar dat de partij die de koopakte heeft opgesteld die ook naar partijen toestuurt. Nu er geen dienstverleningsovereenkomst was gesloten, bestaat er volgens de Tuchtcommissie geen zorgplicht om de verkoopinformatie van de verkoper te controleren. Eventuele fouten van de verkoper kunnen de makelaar niet aangerekend worden en de klacht wordt ongegrond verklaard.
Conclusie
Ondanks dat de uitspraak goed te volgen is, is de door de Tuchtcommissie gekozen titel “Geen zorgplicht zonder makelaarsopdracht” naar mijn mening wat te kort door de bocht. Ook een makelaar die slechts een deelopdracht uitvoert, geldt als expert binnen het verkoopproces en dient in dat kader te handelen als een redelijk bekwaam en handelend vakgenoot. In dit geval had de makelaar geen enkele bemiddelende rol – afgezien van het in ontvangst nemen van het bod – en verliep praktisch al het contact rechtstreeks tussen koper en verkoper. De koper had dus weinig reden om aan te nemen dat er een verkopend makelaar was die informatie zou controleren (nog afgezien van het feit dat hij in geen geval handelde als aankopend makelaar). En zelfs als hij wél formeel als verkopend makelaar zou hebben opgetreden met een volwaardige opdracht, dan geldt in beginsel dat deze mag afgaan op gegevens van de verkoper, tenzij hij weet of redelijkerwijs moet begrijpen dat die onjuist zijn. Uiteraard dient een aangesloten makelaar wel conform de meetinstructie de woning aan te bieden.
Dat alles brengt mee dat de zorgplicht jegens derden in dit soort situaties dus beperkt is, als die niet volledig afwezig is. Toch geldt dat helder communiceren over uw rol – of juist het ontbreken daarvan – wel van belang is. Artikel 2 van de Erecode van de NvM bepaalt dat leden helder dienen te zijn over hun rol en positie. Als de makelaar dit had gedaan, was er wellicht geen klacht ingediend.
In de uitspraak komt niet aan bod of de koper de verkoper aansprakelijk heeft gesteld voor zijn ‘gekrompen’ souterrain (als het al juist is dat sprake zou zijn van een oppervlakteverlies van 20%). Een dergelijke aansprakelijkheid is niet snel aan de orde vanwege de standaard bepaling in een koopakte dat partijen geen rechten kunnen ontlenen aan het verschil tussen de werkelijke en de opgegeven grootte. Ook artikel 7:17 lid 6 BW kent een vergelijkbare bepaling en dit vormt mogelijk dan ook de reden waarom deze koper zijn pijlen enkel op de makelaar heeft gericht, waarbij uit het oog verloren is dat de Tuchtcommissie geen schadevergoeding kan toekennen.
Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals 6 juni 2025, 489303/870321
Auteur
Liesbeth van Maaren, advocaat vastgoed & beroepsaansprakelijkheid bij Dentons
BAVAM-polisFouten maken is menselijk. Wanneer u een beroepsfout heeft gemaakt, wilt u natuurlijk een goede bescherming tegen de mogelijke financiële gevolgen. Een goede beroepsaansprakelijkheidsverzekering is dan ook absoluut van belang. En dan is er geen betere keuze dan de BAVAM. Lees hier meer over de BAVAM. |