15 mei ’24 – In de regel zul je als makelaar of taxateur door één opdrachtgever worden ingeschakeld. Voor een taxateur gelden in dat geval onverkort de verenigingsregels om onpartijdig en onafhankelijk te taxeren, ondanks dat je maar één opdrachtgever hebt. Het kan echter ook voorkomen dat je als makelaar of taxateur door meerdere partijen wordt benaderd of door de rechtbank wordt gevraagd om (vanwege je expertise) als bindend adviseur op te treden. Hoe zit het ook alweer met je eventuele aansprakelijkheid?
Een bindend advies wordt (juridisch) gezien als een vorm van een vaststellingsovereenkomst waarbij de beslissing over een onzekerheid of geschil op grond van een gezamenlijk verzoek wordt genomen door een derde. In jouw geval dus in hoedanigheid van makelaar of taxateur.
Zuiver en onzuiver advies
Vervolgens zijn er twee smaken qua bindend advies. Dit heeft niet altijd iedereen scherp. Er wordt onderscheid gemaakt tussen een zuiver bindend advies en een onzuiver bindend advies. In het eerste geval gaat het om een concreet onderwerp waar onzekerheid/ onduidelijkheid over bestaat. Bijvoorbeeld het bepalen van erfpachtcanon of waardering van stenen. Bij een onzuiver bindend advies speelt er vaak meer en is men op zoek naar een beslissing om een einde te maken aan een (breder) geschil. Een onzuiver bindend advies heeft daarom meer weg van het karakter van ‘rechtspraak’. Naar mijn mening zou jouw expertise met name moeten worden ingezet voor een zuiver bindend advies.
Niet eens met advies
Het komt helaas geregeld voor dat een van de partijen niet blij is met de uitkomst van het zuivere of onzuivere bindend advies en dan al snel zijn pijlen gaat richten op de adviseur. Vaak is er al strijd tussen partijen onderling en is het meestal ondoenlijk om beide partijen met jouw advies te pleasen.
Gelukkig heeft de Hoge Raad bepaald dat een partij bij een bindend advies niet elke onjuistheid kan aangrijpen om het advies zelf aan te tasten. Alleen ernstige gebreken kunnen meewegen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is de wederpartij te houden aan de door een bindend adviseur, in opdracht van partijen, gegeven beslissing. Daarbij wordt in de rechtspraak rekening gehouden met bijvoorbeeld procedurele fouten (welk nadeel lijdt de wederpartij hierdoor?) of niet, maar ook met het karakter van het advies (zuiver of onzuiver). Je zou kunnen zeggen dat in geval van een onzuiver advies, (nog) meer waarde/belang wordt gehecht als zaken als hoor en wederhoor.
Kader – BAVAM-polis
Fouten maken is menselijk. Wanneer je een beroepsfout hebt gemaakt, wil je natuurlijk een goede bescherming tegen de mogelijke financiële gevolgen. Een goede beroepsaansprakelijkheidsverzekering is dan ook absoluut van belang. En dan is er geen betere keuze dan de BAVAM-polis. Lees hier meer over de BAVAM-polis.
Redelijk handelend en bekwaam
Overigens geldt voor adviseurs die als beroepsbeoefenaar zijn opgetreden dat zij bij hun werkzaamheden de zorg moeten betrachten van een redelijk handelend en bekwaam beroepsgenoot/ vakgenoot (het ‘maatman’ criterium). Wat dat betreft niets nieuws onder de zon. Alle omstandigheden van het geval worden daarbij meegewogen, zoals aard en inhoud van de opdracht, aard en ernst van de belangen enzovoorts.
Kort en goed, ook al bestaan er veelal spanningen tussen partijen als je wordt gevraagd op te treden als bindend adviseur. Je hoeft dit niet ‘spannender’ te vinden dan bij een reguliere opdracht. De Hoge Raad hanteert een strikte maatstaf als het gaat om aansprakelijkheid. Dat neemt niet weg dat je je ook zult moeten houden aan de verenigingsregels bij de uitoefening van je vak (en/of eventuele instructies van de rechter of partijen gezamenlijk).
Auteur
Cornélie Arnouts, vastgoedadvocaat & beroepsaansprakelijkheid Dentons
