17 maart ’26 – Bij de koop van een woning rust op de verkoper een mededelingsplicht over feiten en omstandigheden die voor de koper van belang kunnen zijn. Dat geldt ook voor externe factoren, zoals (sommige) vergunningen voor ontwikkelingen in de directe omgeving. Als de verkoper nalaat daarvan melding te maken, kan een koper zich beroepen op dwaling. De vraag hoe het nadeel van een koper moet worden beoordeeld wanneer daarvan sprake is en of latere ontwikkelingen daarbij een rol mogen spelen, stond centraal in een recent arrest van de Hoge Raad bekend onder de naam ‘Megastal’.
Wat is er aan de hand?
Kopers hebben eind 2016 een woning gekocht voor een bedrag van € 675.000. Tegenover de woning bevond zich een agrarische onderneming. Aan de eigenaar van die onderneming waren al in 2010, 2012 en 2013 onherroepelijke vergunningen verleend voor de uitbreiding van zijn veehouderij met een grote varkensstal, ook wel een ‘megastal’ genoemd. De verkopers waren met deze vergunningen bekend en hadden daar in het verleden ook bezwaar tegen gemaakt, maar zij hadden de kopers hierover niet geïnformeerd.
Na de levering bleek dat de mogelijke komst van deze megastal een aanzienlijk waardedrukkend effect had op de woning. Een latere taxatie, uitgaande van de situatie dat de kopers bekend waren met de vergunningen, kwam uit op een beduidend lagere marktwaarde van € 485.000. De kopers beriepen zich op dwaling: als zij van de plannen van de buurman op de hoogte waren geweest, hadden zij de woning voor minder gekocht.
Oordeel rechtbank
Kopers starten in 2021 een procedure bij de rechtbank en vorderen een schadevergoeding voor het te veel betaalde bedrag, te weten € 190.000. Vlak voor de uitspraak van de rechtbank doet zich echter een belangrijke ontwikkeling voor: de veehouder verkoopt zijn perceel aan een ontwikkelingsmaatschappij, waarbij wordt afgesproken dat de veehouderij zal worden beëindigd en de vergunningen zullen worden ingetrokken. Daarmee komt vast te staan dat de megastal er nooit zal komen. De rechtbank komt daardoor tot het oordeel dat er geen sprake is van dwaling. De kopers hadden bij het sluiten van de koopovereenkomst geen onjuist beeld van de situatie: zij gingen ervan uit dat er geen megastal zou komen, en die is er ook niet gekomen.
Het oordeel van het hof
De kopers gaan in hoger beroep. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch bekrachtigt het oordeel van de rechtbank, maar wijkt daar op een aantal punten van af. Het hof vindt namelijk dat de verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden en dat er wél sprake is van dwaling. Ook acht het hof aannemelijk dat de kopers de woning bij bekendheid met de vergunningen wel zouden hebben gekocht, maar tegen een lagere prijs.
Toch wijst het hof de vorderingen af. Doorslaggevend is volgens het hof dat de megastal uiteindelijk niet is gerealiseerd. Daarmee is het nadeel dat kopers hebben geleden ‘opgeheven’ en is de woning mogelijk zelfs in waarde gestegen. Als gevolg hiervan begroot het hof het nadeel voor kopers op nihil en wijst de vordering van kopers af.
Het oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad maakt korte metten met deze redenering. Hij stelt voorop dat het hof zelf heeft aangenomen dat de kopers de woning bij juiste informatie voor een lagere prijs zouden hebben gekocht. Dat laat zich niet rijmen met het oordeel dat door latere ontwikkelingen, zoals het uitblijven van de megastal, er geen nadeel meer is.
Bij het vaststellen van dat nadeel moet volgens de Hoge Raad worden gekeken naar de situatie waarin de kopers zouden hebben verkeerd zonder de dwaling: zij zouden de woning dan voor minder hebben aangekocht en een latere waardestijging zou de kopers dan volledig ten goede zijn gekomen. Dat de megastal uiteindelijk niet is gebouwd, neemt niet weg dat de kopers bij de aankoop te veel hebben betaald.
Het arrest van het hof wordt door de Hoge Raad vernietigd en de zaak wordt terugverwezen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden voor verdere behandeling.
Lessen voor de praktijk
De Hoge Raad kiest er duidelijk voor om het voordeel van een latere prijsstijging in een geval als dit nadrukkelijk bij de koper neer te leggen en niet bij de verkoper. Indien vaststaat dat de koper bij juiste informatie een lagere koopprijs zou hebben betaald, behoort een nadien ingetreden waardestijging aan hem toe te komen. Vanuit schadeoogpunt lijkt dit een logische redenering. In de redenering van zowel de rechtbank als het hof komt het voordeel immers bij de verkoper te liggen. Dat lijkt niet juist omdat de verkoper juist zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Dat de megastal uiteindelijk toch niet gerealiseerd wordt, is een voordeel dat kopers toekomt. De verkopers zouden hier niet van mogen profiteren, zo lijkt de gedachte van de Hoge Raad te zijn.
Een interessante uitspraak voor de schadepraktijk die nogmaals benadrukt dat een verkoper geen voordeel mag halen uit het schenden van zijn mededelingsplicht.
De volledige uitspraak is te vinden onder: ECLI:NL:HR:2026:199, Hoge Raad, 24/01835
Auteur
Daan Drenth, Juridisch Medewerker
| BAVAM – Fouten maken is menselijk. Wanneer u een beroepsfout heeft gemaakt, wilt u natuurlijk een goede bescherming tegen de mogelijke financiële gevolgen. Een goede beroepsaansprakelijkheidsverzekering is dan ook absoluut van belang. En dan is er geen betere keuze dan de BAVAM. Lees hier meer over de BAVAM. |